Se você quer jogar o jogo, você tem que conhecer as regras
Então agora você está pronto para vender sua propriedade e comprar outra para aproveitar um 1031 Exchange e continuar crescendo e preservando sua riqueza. Existem algumas regras estabelecidas pelo IRS para concluir uma troca bem-sucedida e obter um diferimento total de impostos, que descreverei para você abaixo. Antes de analisá-los, encorajo você a pensar em um 1031 Exchange como um jogo. Existem certas regras a serem seguidas, cronogramas e várias maneiras de ganhar, bem como várias maneiras de não chegar em último lugar. Lembre-se que o pior que pode acontecer é que se você falhar completamente em uma troca, você acaba pagando os impostos que eram devidos na venda do seu imóvel de qualquer forma.

Já cobrimos os 3 requisitos para se qualificar para um 1031 Exchange, mas vamos resumi-los com os; Título, impostos e tempo. Você deve possuir a propriedade como a mesma entidade e ter declarado o imposto de renda dessa entidade para essa propriedade por pelo menos 2 anos.

Existem exceções a esse qualificador básico, e você deve consultar seu fiscal ou profissional jurídico se acreditar que se enquadra em uma das possíveis exceções e ainda deseja realizar um 1031 Exchange. Eu uso isso como regra geral da perspectiva do Intermediário Qualificado, ou seja; não houve problemas do IRS em nossa experiência quando esses critérios simples são atendidos e nos permite acomodar sua troca com confiança

Maneiras de jogar o jogo: Diferentes tipos de trocas

Todos os métodos a seguir para realizar um 1031 Exchange requerem um Intermediário Qualificado, um Contrato de Cessão e/ou um Titular Acomodado da Troca. Se essas peças não estiverem no lugar antes de fechar uma propriedade, você optou por não jogar o jogo. Você não pode optar por realizar um 1031 Exchange se os rendimentos da venda não passarem diretamente para o QI no fechamento. Certifique-se de entrar em contato com o seu Exchange Acmodator para configurar seu Exchange antes de fechar sua propriedade.

Câmbio a Termo
Também chamado de Câmbio Atrasado; é o método 1031 Exchange mais comumente executado e o mais fácil porque não requer um Titular de Acomodação do Exchange. Nesse método, o Permutador vende uma propriedade, chamada de propriedade abandonada, e depois usa o produto da venda para comprar uma propriedade ou propriedades de substituição. A data de fechamento do imóvel cedido é a data de início da troca para a regra de 45/180 dias.

Troca reversa
Este tipo de Troca permite que o Permutador compre uma propriedade de substituição antes de vender sua propriedade abandonada usando um Titular de Acomodação de Troca. Isso é feito pelo Exchanger configurando e atribuindo a propriedade ao EAT antes do fechamento. O Permutador tem então 180 dias para vender sua propriedade ou propriedades renunciáveis e colocar o produto na propriedade de substituição detida pela EAT. Quando as vendas são finalizadas, o Titular Acomodante da Troca transfere a titularidade de volta para o Permutador e a Troca Reversa é concluída. Esse método é um processo muito mais complicado e custa mais para configurar, mas pode dar a um Exchanger uma vantagem ao consolidar várias propriedades em uma.

Troca Build-To-Suite
Também conhecida como Troca de Construção ou Troca de Melhorias. Embora seja chamado por vários nomes, em essência, isso permite que o Exchanger compre uma propriedade ou terreno e faça melhorias nessa propriedade usando fundos da Exchange. A configuração de um Titular de Acomodação de Troca é necessária para manter a propriedade enquanto as melhorias estão sendo feitas. Todas as melhorias, inspeções e transferência de propriedade devem ser feitas dentro do prazo de 180 dias para que o Permutador realize com sucesso esse tipo de 1031 Exchange . Novamente, devido à complexidade desse método, consulte o seu Exchange Accomodator antes de tentar realizar esse tipo de troca.

Regras do jogo: regras da linha do tempo

Regra de 45/180 dias
Esta é a regra de Cronograma para um 1031 Exchange e tanto os 45 quanto os 180 dias referem-se à data de fechamento da primeira propriedade. 45 dias é permitido para um Exchanger identificar uma propriedade ou propriedades que deseja comprar com seus fundos de troca. Esse processo de identificação é tão simples quanto anotar um endereço de propriedade ou APN e porcentagem de juros ou valor em dólares em consideração pela compra. Você não precisa estar sob contrato com nenhuma dessas propriedades para identificá-las, nem contratar uma propriedade é o mesmo que identificá-la. Se o Permutador quiser vender mais de uma propriedade e colocar esses recursos na mesma Bolsa, esse período de 45 dias também é o mesmo tempo que eles têm para vender essas outras propriedades e juntá-las à mesma Bolsa.

180 dias refere-se a todo o tempo para realizar um 1031 Exchange, também começa no dia do fechamento do seu primeiro imóvel, e se aplica a todos os métodos de Troca; para frente, reverso e build-to-suite. Em uma Troca a Termo, isso significa que no 45º dia após finalizar a identificação de seus imóveis, você tem 135 dias restantes para finalizar o fechamento do(s) imóvel(s) identificado(s).

Regras do Jogo: Regras de Identificação

Regra de 3 Propriedades
Cada troca a termo permite ao Permutador identificar até 3 propriedades sem que outras regras entrem em jogo. Eles podem trocar todo ou parte de seus rendimentos em um, dois ou todos eles.

É possível identificar mais de 3 propriedades, mas as regras 200 e 95 entram em jogo.

Identificando 4 ou Mais Imóveis
Regra de 200%
Ao utilizar a regra de 200%, o Permutador pode identificar quantos imóveis de substituição desejar, porém, o valor total de todos os imóveis de substituição não excede 200% do valor do imóvel devolutivo.

Regra de 95%
O pode identificar mais de 200% de seu valor liberado, mas deve seguir a regra de 95%. Ao utilizar a regra dos 95%, o Permutador pode identificar qualquer quantidade de imóveis de substituição, desde que substituam e recebam pelo menos 95% do valor de todos os imóveis identificados.

Essas são as regras de identificação e há alguma estratégia a ser empregada na identificação que pode ajudar a garantir o sucesso. Falaremos sobre essas estratégias em outro artigo. Por enquanto, vamos falar sobre ganhar.

Ganhar: Diferimento total ou parcial do imposto

Para que um Exchanger adie totalmente seus impostos de Depreciation Recapture, Medicare, Federal e State Capital Gains, ele deve seguir todas as diretrizes de câmbio.

Todo o produto da venda de um imóvel deve ser repassado diretamente ao Intermediário Qualificado. Quaisquer rendimentos que passem para as mãos do vendedor e não do QI não serão elegíveis para um 1031 Exchange e estarão sujeitos a impostos.
Todas as orientações de tempo devem ser seguidas de acordo com o Código Tributário do IRS Seção 1031.
O preço de compra do imóvel ou imóveis de substituição deve ser maior ou igual ao valor do imóvel cedido, caso contrário o permutador incorrerá em “Boot”.
100% dos fundos de troca também devem ser usados para a propriedade de substituição para ser totalmente diferido, caso contrário, o trocador incorrerá em “Boot”. “Boot” é simplesmente dívida ou patrimônio restante não contabilizado em uma troca. “Boot” é responsável por impostos. Não é aconselhável ter mais “Boot” do que houve valorização e desvalorização do imóvel, pois os impostos incorridos anularão a economia de realizar uma troca.

Seguir essas regras é tudo que você precisa fazer para ganhar, a única maneira de perder é não seguir as regras ou não concluir sua troca, caso em que você acabará pagando os impostos que eram devidos na venda de qualquer maneira. Percebo que seguir essas regras, especialmente as linhas do tempo, parece difícil, e é por isso que é vital escolher o Exchange Accomodator certo. Como qualquer jogo que você joga, ter um bom treinador é essencial. Alguém para orientá-lo em todo o processo, estar atento às regras e ajudá-lo a cumprir os prazos. É aqui que eu entro, não só atuo como o Intermediário Qualificado necessário ao seu intercâmbio, como também ando com você do começo ao fim, e adoro GANHAR.

Se você tiver outras dúvidas sobre essas regras, ficaremos felizes em ajudar a respondê-las. Não perca a parte 3 da nossa série 1031, onde você aprenderá algumas estratégias para trocar com sucesso.